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不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹的一句话引起业界关注：“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。

现房销售与商品房预售制是两种不同的销售方法。商品房预售制是企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人提前支付房款的一种销售方式。现房销售是一手交钱一手交房；预售则是先交钱后交房。取消商品房预售制改为现房销售的呼声之所以一直存在，与预售制带来的一些弊端有关。比如预售制下，有可能出现延迟交付，甚至形成烂尾楼，一旦开发商资金紧张甚至资金链断裂，购房者既不能按时收房，预交的购房款也难以追回。还比如房屋质量问题，此前房款已付，从原理上而言，消费者很难再有约束开发企业提升房屋质量或者遇到交房质量问题时促其整改的砝码，一旦出现房屋质量问题，购房者可能更容易面临维权难。

当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。毋庸置疑，在我国住房制度改革至今20多年时间里，商品房预售制度为推进我国房地产市场发展壮大，解决城镇居民住房短缺功不可没。商品房预售制条件下，拿地仅几个月就开始销售，与现房销售需要两三年建设周期相比，房地产开发企业可以早早回笼销售资金，缩短贷款期限，有利于降低资金成本，提高开发效率。然而商品房预售制也与过去房地产开发高杠杆、高周转、高负债“三高”模式紧密相连。同时，我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。

实际上，近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。无论是行业政策还是地方政府，都能看到一些推进现房销售的努力。公开资料显示，山东省济南市2022年现房销售面积174万平方米，尽管现房销售面积仅占全市商品房销售面积的14%，但实现了同比增长55%。鼓励现房销售的举措更多出现在土地出让环节。如有的城市在土地拍卖时增加竞现房销售面积的环节，当竞买报价达到土地合理上限价格后，转入“竞现房销售”面积，由现房销售面积最高者中标。有的城市还对期房和现房的销售指导价给予区分，现房销售指导价略高于期房销售指导价，客观上为房企的资金成本给予了一定“补偿”。目前，北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市开始出现现房销售试点。从各地传出的消息看，多省份将进一步推进现房销售。如山东、安徽等省份明确表态，2023年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。

现房销售有利于保护消费者权益，但对房地产开发企业经营能力是个挑战。对比期房供应的不确定性，现房销售在购房时所见即所得，有助于确保房屋质量，减少购房纠纷，对开发企业的交付行为进行约束，有利于“保交楼，稳民生”。对开发企业而言，现房销售回款周期拉长带来的现金流压力会有所加大，这无疑会增加资金成本，有可能影响开发企业的利润。随着大形势的改变，特别是行业正由高速发展进入平稳发展阶段，开发企业也应从更加注重开发速度、依赖金融杠杆，转而向提升开发品质、提高企业经营管理能力要效益。

现房销售不能一蹴而就，更适宜逐步过渡。当前房地产市场正在积蓄各方面力量力求企稳复苏，如果现房销售切换得过快，就可能会不利于企业缓解资金链吃紧的困境。因此，现房销售可以找准时机，因城施策，逐步推广。

预售制在短期之内还是主要销售模式的背景之下，应优化商品房预售资金监管。对于预售资金，既要管好也要用好。一方面，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险；另一方面，也要优化预售资金监管，如在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上，商业银行可与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。

来源：经济日报　　作者：亢舒

关键词： 商品房预售制 开发企业 销售面积