我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自 微信公众号“沪叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，名下有套房还没卖掉，在等能全款的买家，最近在看新江湾的房子，主要老人接送小孩比较方便，但是积分比较低，新房估计买不上，现在纠结买新房还是二手房呢？

【资料图】

沪叔： 新江湾城的二手房整体来说的话，品质还都是不错的，包括通勤方面、小区环境和人文环境，相对来说还也是可以的。至于新房如果和同样户型的二手房相比，目前这边二手房的小户型在10-11万左右，新江湾整个板块大户型是在九万多左右，二手房跟新房之间有倒挂，新房比较划算。不过最近卖房的话时间比较久，置换的话基本上没有两三个月也是搞不定的。除非是碰到一次性全款，那你可能要做出一部分一定的牺牲，价格方面可能要便宜一些。

提问：沪叔，你好，宝山的房价为什么涨不起来呢？

沪叔： 你好，先来说宝山的位置，宝山离市中心比较近，地理位置是很大的优势。但是邻近的产业等级却相对一般，宝山接壤的的老闸北跟静安合并以后，大宁才开始崛起。虹口、杨浦、普陀大部分还只能看到规划还在崛起的路上，所以宝山就没办法承接产业人才的外溢，从而形成中高端的社区，房价也就很难涨得太高。

再来看规划宝山这些年，可谓规划无数，而真正落地的却寥寥无几，很所任期待的美兰湖板块国际会议中心、锦绣酒店等最后的关门大吉，大厂机场一直说要搬迁，但是遥遥无期，近几年重点发展的南大智慧城，吴淞创新城，至今没有看到更多的大型企业用户。现在也只有杨行北站，可以期待一下了，规划多落地难让人们失去了信心与耐心。还有就是产业，宝山的产业规划确实有些拉垮。随着钢铁行业衰落的光环已经不在了，将这些年重工业生产对环境造成了不小的影响，让宝山的环境显得不那么宜居，而想在吴淞口重点发展游轮产业，想要打造亚洲最大的国际游轮港，却被三年的疫情给击垮。没有产业支撑，经济跟不上，居住环境一般只能成为近郊的睡成。

说说宝山的房子，宝山区的亲儿子大华集团拿下了宝山许多优质地块，但是产品却做得很一般，口碑也并不太理想。很多大华，宝山也有很多大型开发商，比如保利、建发、滨江等，但是都比较零散，没有集中拿地，也没有集中规划。滨江公园壹号院以及大宁北玉兰公馆。虽说是宝山品质天花板，但是总体也是偏刚需类型，这也是由宝山自身的情况和定位所致，无法做到更高级的产品。

总结到底能不能在宝山买房呢？宝山区内有一号线、三号线、七号线、十五号线交通便利，距离市区比较近，房价也比较亲民。对于通宁市区的刚需来说还是不错选择但是尽可能选择地铁沿线，而罗泾，月浦就不要考虑了，宝山确实是价格洼地，但是更适合自住为主。如果你是纯粹的投资，其他板块还有更好的选择。

提问：沪叔，你好，刚落户上海的小白领，单身，现工作在浦电路附近，后期可能会转到绿地外滩中心，想购房自住，预算350至400，纠结于在世博板块，北蔡板块的八九十年代的老破小还是三林的次新房，或者您有更好的板块推荐？

沪叔： 你好，工作地点：塘桥-董家渡，自住刚需，400w总价预算，首先，您自己锚定的三个版块，世博，北蔡昌里/大华/由由，三林动迁，从自住通勤便利度来说，世博肯定是优选。从投资意义上来说，三个版块历年的增幅和楼市数据，都是跟的上楼市期大盘的涨幅，但在类如今年/2017-2018年的楼市横盘期内，挂牌量较多的时候二手房价的跌幅也是比较明显的，投资整体来说，一定要从这三个版块里面择优的话，三林南动迁的涨幅稳定性更有预期一些。

如果是三林南芦恒路这边的动迁，400w的总价买2房比较困难，目前2房回落后均价在400w多，类似于盛世南苑/依水园/城林美苑这样的小区都可以关注了解。

提问：沪叔，你好，我是首套刚需，手里有240万现金，买哪里比较合适？在浦东上班。

沪叔： 你好，如果考虑新房，能买到600万+（具体看收入情况）的房子，可以考虑唐镇的融创未来金融城，浦发唐城，曹路的璀璨城市，金桥的金鼎天地，外高桥的紫薇花园；

二手的话，现在三价就低，能买四百万的房子，选择范围很广。

提问：沪叔，你好，预算在750万左右，上海首套房该怎么买呢？

沪叔： 你好，上海是个多中心的城市，要关注这两个因素：1.交通，2.产业，对于普通人首套房先上车最重要，现在后疫情时代，物业也是加分项，现阶段横盘回调阶段，买房切忌犹犹豫豫，等着下跌到谷底在买，最深的底部谁也无法预测，能预测的是上海房价长期是向上，横盘估计两年左右，对于刚需购房群体，居住属性排第一，房子的涨幅跌幅没必要一直紧盯不放。

提问：沪叔，你好，本人名下无房无贷，预算300-500万，想在上海买房，父母可以支持一部分，新房二手房都可以，可以推荐一下在哪里买会比较好呢？

沪叔： 你好，在上海，预算300-400万，选择较多，宝山、闵行的五号线尾端，嘉定安亭，松江老城，青浦新城，奉贤都有比较好的项目；预算400-500万，不建议购买长宁的项目，可以看看浦东惠南、宝山顾村、闵行马桥、嘉定新城、松江佘山、青浦新城等等，预算不足的情况下想买新房建议看看宝山、嘉定、奉贤。如果不介意二手房的话，300-400万，建议买两房，建议考虑远郊轨交新房、外环老商品房；预算400-500万，可以考虑市中心的动迁房。总之，预算300-500万之间，建议重视功能，优先考虑两房。无论预算多少，都建议实地考察。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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